Какой налог платить при сдаче квартиры
Если вы сдаёте квартиру и не зарегистрированы ни как ИП, ни как самозанятый, вы платите НДФЛ 13% с арендной платы, а с части годовых доходов свыше 2,4 млн ₽ — 15%. Платить меньше законно можно тремя способами: стать самозанятым и платить 4% с арендаторов-физлиц, оформить ИП с патентом на сдачу жилья или ИП на упрощёнке.
| Способ | Ставка | Отчётность | Взносы | Лимит |
|---|---|---|---|---|
| НДФЛ | 13%, свыше 2,4 млн ₽ — 15% и выше | декларация 3-НДФЛ раз в год | нет | нет |
| Самозанятость | 4% с физлиц, 6% с компаний и ИП | нет, чеки в «Мой налог» | добровольно | 2,4 млн ₽ в год |
| ИП на патенте | фиксированная сумма, регион устанавливает доход | нет декларации | обязательны | 20 млн ₽ в 2026 году |
| ИП на УСН «Доходы» | 6%, регион может снизить | декларация раз в год | обязательны | 490,5 млн ₽ |
Самый частый ответ — самозанятость: налог в три с лишним раза ниже НДФЛ, а отчётности нет. Дальше разберём каждый способ и посчитаем.
НДФЛ: если ничего не оформлять
Ставка 13% и 15%
Доход от сдачи квартиры складывается с зарплатой и другими доходами, которые облагаются по общей шкале. Пока их сумма за год не больше 2,4 млн ₽, ставка — 13%. С части от 2,4 до 5 млн ₽ — 15%, дальше — 18%, 20% и 22%.
Пример: зарплата за год — 2 млн ₽, аренда — 720 000 ₽. Всего 2,72 млн ₽, порог 2,4 млн ₽ превышен на 320 000 ₽. С аренды придётся заплатить 13% с 400 000 ₽ и 15% с 320 000 ₽: 52 000 + 48 000 = 100 000 ₽. Налог с зарплаты уже удержал работодатель, а эти 100 000 ₽ вы платите сами.
Сроки и декларация
- Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
- Налог платят до 15 июля того же года.
- Расходы на квартиру — коммунальные платежи, ремонт, мебель — налог не уменьшают.
Если не подать декларацию, штраф — 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, не больше 30% и не меньше 1 000 ₽. За неуплату налога — ещё 20% от суммы и пени. Порядок для арендодателей ФНС описывает на своём сайте.
Самозанятость: 4% и никаких деклараций
Кому подходит
Самозанятость — специальный режим для граждан без работников с доходом до 2,4 млн ₽ в год. Сдавать жильё на нём можно, причём это разрешено даже государственным и муниципальным служащим, которым другие виды деятельности на этом режиме закрыты. Нельзя сдавать на самозанятости нежилые помещения: офисы, склады, гаражи, машино-места.
Как оформить статус за несколько минут в приложении, рассказываем в инструкции как стать самозанятым. Другие ограничения режима — в статье о том, кому нельзя быть самозанятым.
Как платить
- После каждой оплаты от арендатора формируете чек в приложении «Мой налог» и передаёте его арендатору.
- Налог за месяц приложение считает само. Платить нужно до 28-го числа следующего месяца.
- Если налог за месяц меньше 100 ₽, он переносится на следующий месяц.
Ставка — 4%, если квартиру снимает человек, и 6%, если компания или ИП. При первой регистрации дают вычет 10 000 ₽: пока он не израсходован, ставки — 3% и 4%. Если квартиру снимает компания для своего сотрудника, ставка будет 6%. Для аренды 60 000 ₽ в месяц это 43 200 ₽ в год — всё равно вдвое меньше, чем НДФЛ 13%. Чек в этом случае оформляют на организацию с её ИНН.
Подробно о сроках и способах оплаты — в статье как самозанятому платить налог.
Минус самозанятости — пенсионный стаж не идёт, если не платить взносы добровольно. Плюс — никаких обязательных платежей, когда квартира пустует.
Патент для ИП на сдачу жилья
Как устроен
Патент — это фиксированный налог: регион устанавливает, сколько можно заработать на аренде за год, а вы платите 6% от этой суммы. Реальный доход значения не имеет, пока он не больше 20 млн ₽ в год. Патент оформляют на срок от 1 до 12 месяцев, только ИП и только в регионе, где находится квартира.
Цена зависит от региона, а внутри региона — от района и площади. По данным калькулятора ФНС на 2026 год:
| Регион | Стоимость патента на 12 месяцев |
|---|---|
| Москва, центральные районы (Арбат, Басманный, Пресненский) | 67 662 ₽ за квартиру |
| Москва, большинство других районов | 45 108 ₽ за квартиру |
| Москва, отдалённые районы (например, Северное Бутово) | 31 576 ₽ за квартиру |
| Санкт-Петербург | 1 053 ₽ за 1 м² площади |
Цены для своего района смотрите на страницах патент на сдачу жилья в Москве и патент на аренду в Санкт-Петербурге.
Взносы съедают выгоду при одной квартире
ИП платит взносы за себя: 57 390 ₽ в год плюс 1% с потенциального дохода по патенту свыше 300 000 ₽. ИП без работников уменьшает стоимость патента на всю сумму взносов. Но если взносы больше патента, остаток к оплате — 0, а излишек не возвращают.
Пример: квартира в Басманном районе Москвы, патент на 12 месяцев — 67 662 ₽.
- Потенциальный доход по патенту: 67 662 / 6% = 1 127 700 ₽.
- Взносы: 57 390 + 1% × (1 127 700 − 300 000) = 57 390 + 8 277 = 65 667 ₽.
- Патент после уменьшения: 67 662 − 65 667 = 1 995 ₽.
- Итого в год: 65 667 + 1 995 = 67 662 ₽.
Для квартиры в районе с патентом 45 108 ₽ взносы составят 61 908 ₽ — больше стоимости патента, и платить придётся 61 908 ₽. Вывод: на патенте ИП с одной квартирой отдаёт не меньше 58–60 тысяч рублей в год, сколько бы ни стоил сам патент. Сумму взносов для своего патента можно проверить в калькуляторе взносов ИП.
ИП на УСН «Доходы»
На упрощёнке налог — 6% с арендной платы, регион может снизить ставку. Налог уменьшается на взносы так же, как патент. Нужно подавать декларацию раз в год, платить авансы поквартально и вести книгу учёта доходов. Разбор режима — в статье УСН для ИП в 2026 году, сниженные ставки — например, на странице УСН в Санкт-Петербурге.
УСН имеет смысл, если вы сдаёте и жильё, и нежилые помещения или доход превышает лимит самозанятости. Код ОКВЭД для сдачи жилья — 68.20.1.
Сравнение на примерах
Одна квартира в Москве
Квартиру сдают человеку за 60 000 ₽ в месяц, 720 000 ₽ в год. Других доходов по общей шкале у собственника меньше 1,68 млн ₽, поэтому НДФЛ — 13%.
| Способ | Налог | Взносы | Итого за год |
|---|---|---|---|
| НДФЛ 13% | 93 600 ₽ | — | 93 600 ₽ |
| Самозанятость 4% | 28 800 ₽ | — | 28 800 ₽ |
| ИП на патенте, Басманный район | 1 995 ₽ | 65 667 ₽ | 67 662 ₽ |
| ИП на УСН 6% | 0 ₽ | 61 590 ₽ | 61 590 ₽ |
На УСН налог 43 200 ₽ полностью перекрывается взносами 57 390 + 4 200 = 61 590 ₽. Самозанятость дешевле НДФЛ на 64 800 ₽ в год. В первый год, пока действует вычет 10 000 ₽, налог самозанятого будет ещё меньше — 21 600 ₽.
Несколько квартир в Санкт-Петербурге
Собственник сдаёт три квартиры общей площадью 150 м² людям, каждая — за 45 000 ₽ в месяц. Доход — 1 620 000 ₽ в год, других доходов нет.
| Способ | Налог | Взносы | Итого за год |
|---|---|---|---|
| НДФЛ 13% | 210 600 ₽ | — | 210 600 ₽ |
| Самозанятость 4% | 64 800 ₽ | — | 64 800 ₽ |
| ИП на патенте, 150 м² × 1 053 ₽ | 77 235 ₽ | 80 715 ₽ | 157 950 ₽ |
| ИП на УСН 6% | 26 610 ₽ | 70 590 ₽ | 97 200 ₽ |
Как считали патент: 150 × 1 053 = 157 950 ₽. Потенциальный доход — 2 632 500 ₽, взносы — 57 390 + 23 325 = 80 715 ₽, патент к уплате — 77 235 ₽. На УСН: 6% от 1 620 000 ₽ — 97 200 ₽, взносы 57 390 + 13 200 = 70 590 ₽, налог к уплате — 26 610 ₽.
Самозанятость снова выгоднее всего. Но доход уже 1,62 млн ₽: если поднять аренду или добавить ещё одну квартиру, лимит 2,4 млн ₽ будет превышен.
Когда пора становиться ИП
Доход выше 2,4 млн ₽
Если за год арендная плата превысит 2,4 млн ₽, право на самозанятость пропадает, и с остатка придётся платить НДФЛ. Пример: доход от аренды — 3 млн ₽, других доходов нет.
- НДФЛ: 312 000 ₽ с первых 2,4 млн ₽ плюс 15% с 600 000 ₽ — всего 402 000 ₽.
- ИП на УСН 6%: 180 000 ₽ налога, из них 84 390 ₽ уходят на взносы, остаток налога — 95 610 ₽. Итого 180 000 ₽.
ИП на УСН экономит 222 000 ₽. Самозанятый, который потерял право на режим, может в течение 20 дней со снятия с учёта уведомить налоговую и применять УСН с даты снятия, без перерыва на общую систему. Это правило работает, только если вы уже зарегистрированы как ИП.
Нежилые помещения
Офис, склад или машино-место на самозанятости сдавать нельзя. Для них подходит ИП на УСН или патент: во многих регионах патент на аренду распространяется и на нежилые помещения.
Как оформить самозанятость арендодателю
Переход с НДФЛ в середине года
Стать самозанятым можно в любой день. Режим применяется к доходам, полученным после регистрации в приложении «Мой налог». Всё, что арендатор заплатил до этого, облагается НДФЛ, и за эти месяцы нужно подать 3-НДФЛ по итогам года.
Пример: квартиру сдают за 50 000 ₽ в месяц, самозанятость оформлена 1 апреля. За январь — март собственник получил 150 000 ₽ и заплатит с них 13% — 19 500 ₽ до 15 июля следующего года, подав декларацию до 30 апреля. С апреля по декабрь он получит 450 000 ₽ и заплатит 4% — 18 000 ₽, а в первый год с учётом вычета 10 000 ₽ — 13 500 ₽.
Порядок действий
- Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» или в личном кабинете на сайте ФНС.
- Заключите договор аренды с арендатором и укажите в нём, кто оплачивает коммунальные услуги.
- После каждой оплаты формируйте чек и передавайте его арендатору — в приложении, по почте или в мессенджере.
- Платите налог до 28-го числа следующего месяца. Сумму приложение считает само.
- Следите за суммой доходов за год. Лимит 2,4 млн ₽ считается по всем доходам на самозанятости, а не только от аренды.
Как выбрать: короткий порядок
- Одна-две квартиры, доход до 2,4 млн ₽ в год. Оформите самозанятость — это дешевле любого другого варианта.
- Доход приближается к 2,4 млн ₽. Заранее зарегистрируйте ИП и подготовьте переход на УСН.
- Квартира сдаётся не круглый год. Самозанятость удобнее: нет дохода — нет налога. Патент пришлось бы оформлять на точные месяцы.
- Сдаёте нежилые помещения. Нужен ИП. Сравните патент и УСН на своих цифрах в калькуляторе режимов.
- Остались на НДФЛ. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля и заплатите налог до 15 июля, чтобы не получить штраф.
